房東若擅自進入承租人租屋處，恐觸犯《刑法》306條「侵入住宅罪」。黃競鋒攝
房東勿擅入出租處 防官司
無論理由正當與否 只要房客提證恐觸《刑法》
【蔡佩蓉╱台北報導/2010年06月12日蘋果日報】「房東怎麼又隨便進入我的房間了？不過沒有證據，該怎麼溝通反映呢？」房東擅自進入房客租屋處，影響房客安全及隱私權，目前法令實務面，對於《刑法》306條侵入民宅罪的認定標準趨向嚴格，不管房東屬於「正當理由」進入房客租屋處，或是「非正當理由」侵入住所，若房客提出明確證據，房東侵犯隱私權的行為恐怕觸法。
一般常見的房東擅自進入住所糾紛，包含租約屆滿前帶人看屋、進入租屋處查看物品有無損壞、將出租樓層的「公共空間」視為房東可使用的範圍等，東森房屋法務部經理許榮濱表示，房東雖為房屋所有權人，但房屋出租後，使用權歸屬承租人，擅自侵入恐涉《刑法》侵入民宅罪。
房客可先寄存證信函
崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示，房東無故侵入承租人租屋處，已干擾承租人對租賃物正常使用的權利，可寄發存證信函，告知房東應遵守《民法》423條「出租人須保持租賃物合於約定使用、收益之狀態」，請房東遵守，或是不須經由房東同意更換門鎖，但是在租約到期時必須換上原本門鎖，符合「現況點交」的程序。
避免房東擅入房客租屋處的情形發生，若房東將整樓層租給合租的房客，房客再簽約時必須與房東釐清「公共空間」的定義，並在契約內加註上述協議；若房東以房間為個別單位簽約，也就是房東僅出租房間給承租人，而「公共空間」包含廚房及客廳，房東亦有權使用。
合租須標示公共空間
若房東非經房客同意，藉由修繕或檢視承租人房內物品是否損壞，甚至在租約屆滿前帶房客來看屋等「非正當理由」，進入租屋處，恐涉《刑法》第306條「侵入住宅」罪嫌，建議民眾在考量情理法各層面，且不影響房客生活隱私下，先與房東溝通，若房東屢勸不聽，再透過調解委員會管道或交由警方處理。
房客甚至可加裝監視錄影器，將房東侵入住宅行為舉出確實例證，為隱私權多一層保障，不過馮麗芳表示，不管是請外人介入調解或是報警處理，對於已發生糾紛的房東房客，唯有彼此退讓，找到有效和議方式，才不會造成雙方更大的傷害。
常見房東擅入房客租屋處狀況
★經常使用房客整層合租公寓的「公共空間」
★租約尚未屆滿前，隨意帶人至房客租屋處看屋
★進入房客租屋處查看物品是否有損害
資料來源：《蘋果》採訪整理
房東擅入住所解決方式
★簽約前釐清「公共空間」的定義，並與房東溝通已造成侵犯隱私的感覺
★更換門鎖不須經由房東同意，但要保存原鎖，退租時換回原鎖，完成點交、清空、返還的正確程序
★可自行加裝門鎖感應器、監視錄機，充分掌握證據
★確實取得侵入事實，可由調解委員會或是警方處理
資料來源：崔媽媽基金會、《蘋果》採訪整理
專家建議
侵入住宅可處1年徒刑
房東為房屋所有權人，但房屋出租後，使用權歸屬承租人，房東逕行進入房客租屋處，恐涉《刑法》第306條「無故侵入他人住宅罪」，可處1年以下有期徒刑、拘役或3百元以下罰金。
建議在情理法各層面，且不致影響房客生活隱私之下，與房東先行溝通，或是經由調解委員會，以保障本身的權利，同時房客也須按時繳交租金，與房東保持聯繫，讓雙方都能安心放心居住。
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